Xác định rõ thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp

Theo dự thảo Nghị định, tất cả các doanh nghiệp, không phân biệt ngành nghề hay thành phần kinh tế, nếu phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đều thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

Thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, chuyển nhượng dự án gắn với đất, nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền nếu không tách riêng được giá trị. Doanh thu từ hoạt động cho thuê lại đất của các doanh nghiệp bất động sản cũng được xác định là thu nhập chịu thuế. Tuy nhiên, hoạt động cho thuê đơn thuần nhà, công trình, cơ sở hạ tầng trên đất mà không kèm theo quyền sử dụng hoặc quyền thuê đất sẽ không bị áp dụng quy định này.

Căn cứ tính thuế được xác định trên cơ sở thu nhập tính thuế và thuế suất. Theo đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế trừ đi các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

Trong đó, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ trừ đi giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.

Dự thảo nêu rõ, việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp như sau: số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 20%. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.

Dự thảo cũng nêu rõ quy định đối với các trường hợp đặc biệt. Cụ thể, tổ chức tín dụng, Công ty TNHH mua bán nợ Việt Nam (DATC), Công ty TNHH MTV quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) nhận giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì tổ chức tín dụng, Công ty TNHH mua bán nợ Việt Nam (DATC), Công ty TNHH MTV quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) khi được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào Ngân sách Nhà nước.

Trường hợp bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay thì số tiền thu được thực hiện thanh toán theo quy định của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và kê khai nộp thuế theo quy định. Sau khi thanh toán các khoản trên, số tiền còn lại được trả cho các tổ chức kinh doanh đã thế chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay.

Trường hợp tổ chức tín dụng, Công ty TNHH Mua bán nợ Việt Nam (DATC), Công ty TNHH MTV quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) được phép chuyển nhượng bất động sản đã được thế chấp theo quy định của pháp luật để thu hồi vốn nếu không xác định được giá vốn của bất động sản thì giá vốn được xác định bằng vốn vay phải trả theo hợp đồng thế chấp bất động sản cộng chi phí lãi vay chưa trả đến thời điểm phát mãi bất động sản thế chấp theo hợp đồng tín dụng cộng các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.

Tại dự thảo Nghị định, Bộ Tài chính quy định, trường hợp cơ quan thi hành án hoặc tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm thi hành án thì số tiền thu được thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án. Tổ chức được ủy quyền bán đấu giá bất động sản thực hiện kê khai, khấu trừ tiền thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp vào Ngân sách Nhà nước. Trên các chứng từ ghi rõ kê khai, nộp thuế thay về bán tài sản đảm bảo thi hành án.

Trường hợp cơ quan thi hành án hoặc tổ chức có thẩm quyền chuyển nhượng bất động sản là tài sản đảm bảo thi hành án nếu không xác định được giá vốn của bất động sản thì giá vốn được xác định bằng số tiền nợ phải trả nợ theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền để thi hành án cộng các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp.