Giá thuê, mua nhà ở xã hội: Không thể để chủ đầu tư 'tự tung tự tác'

Sáng 21/5/2025, tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, các đại biểu Quốc hội đã thảo luận ở tổ về một số dự luật, trong đó có Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Đáng chú ý, có ý kiến tập trung xoáy sâu vào vấn đề đang gây bức xúc nhất hiện nay: Làm thế nào để ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư “tự tung tự tác” trong xác định giá thuê, mua nhà ở xã hội, loại hình nhà ở vốn được ưu đãi từ đất đai đến thuế phí nhưng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro trục lợi nếu thiếu cơ chế kiểm soát.

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 9, sáng 21/5, Quốc hội thảo luận ở Tổ về một số dự luật

Giá nhà ở xã hội phải gắn với công khai, giám sát và trách nhiệm

Phát biểu tại tổ, đại biểu Nguyễn Hữu Thông (Đoàn Bình Thuận) cảnh báo rõ ràng về nguy cơ thao túng giá bán, giá thuê, mua nhà ở xã hội khi Dự thảo Nghị quyết trao quyền quá lớn cho chủ đầu tư mà thiếu vắng cơ chế kiểm soát độc lập. Cụ thể, khoản 1 Điều 8 của Dự thảo cho phép chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn để thẩm tra, rồi tự phê duyệt giá. Trong khi đó, khoản 3 lại quy định rằng nếu sau khi kiểm toán thấy giá bán thấp hơn giá hợp đồng đã ký thì phải hoàn trả phần chênh lệch.

Đại biểu chỉ rõ sự phi lý: “Một mặt trao quyền phê giá hoàn toàn cho chủ đầu tư, mặt khác lại buộc họ hoàn trả chênh lệch sau kiểm toán. Khi người dân đã vào ở, hợp đồng đã ký, làm sao đòi lại phần chênh lệch đó trong thực tế?”. Ông cho biết, tại nhiều địa phương, thực trạng phổ biến là các chủ đầu tư hoặc chây ì không trả, hoặc kéo dài việc hoàn trả, khiến người dân rơi vào thế bị động, không có công cụ đối chiếu nào để đòi quyền lợi.

Trên nền phản biện đó, đại biểu kiến nghị sửa đổi Điều 8 theo hướng phân loại dự án để áp dụng cơ chế định giá phù hợp; đồng thời, yêu cầu niêm yết công khai cơ cấu giá: bảng chi tiết chi phí, lợi nhuận định mức, các khoản ưu đãi được hưởng… UBND cấp tỉnh cần xây dựng bảng giá chuẩn làm cơ sở giám sát. Công nghệ số cũng được khuyến nghị ứng dụng để giám sát định giá và kiểm soát quá trình hoàn trả chênh lệch giá sau kiểm toán.

Đề xuất thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia

Một nội dung đáng chú ý khác trong góp ý của đại biểu Nguyễn Thị Lệ (Đoàn TP. Hồ Chí Minh) là việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia theo Điều 4 Dự thảo Nghị quyết. Bà khẳng định, việc lập quỹ là cần thiết để huy động nguồn lực phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên các quy định còn quá chung, thiếu rõ ràng về cơ quan quản lý, mô hình tổ chức, phân định nguồn thu, cơ chế chi tiêu.

Đại biểu Nguyễn Thị Lệ (Đoàn TP. Hồ Chí Minh)

Đặc biệt, khoản 3 Điều 4 quy định Quỹ có chức năng đầu tư xây dựng cả nhà cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê, mua tức không chỉ giới hạn trong nhà ở xã hội. Việc này làm phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết rộng hơn tên gọi, dễ gây hiểu lầm và dẫn đến lạm dụng.

Ngoài ra, nhiều địa phương như TP. Hồ Chí Minh hiện vẫn đang duy trì Quỹ Phát triển nhà ở cấp tỉnh. Nếu thành lập thêm Quỹ Nhà ở quốc gia tại địa phương, sẽ gây trùng lắp chức năng, chồng chéo nguồn lực. Đại biểu đề nghị cần quy định rõ mô hình tổ chức và chức năng từng cấp, đồng thời làm rõ việc duy trì hay điều chỉnh các quỹ hiện có để đảm bảo không lãng phí nguồn lực.

Để đẩy nhanh tiến độ triển khai nhà ở xã hội, dự thảo đề xuất nhiều biện pháp đơn giản hóa thủ tục như: Giao chủ đầu tư không qua đấu thầu (Điều 5), miễn lập quy hoạch chi tiết (Điều 6), miễn phép xây dựng với thiết kế mẫu (Điều 7). Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Thị Lệ nhấn mạnh: “Chúng ta đang đánh giá cắt giảm từng thủ tục riêng lẻ mà chưa có cái nhìn tổng thể về trình tự, thời gian toàn bộ quy trình đầu tư xây dựng”.

Bà cảnh báo, nếu không tính toán được thời gian thực hiện thực tế sau khi đơn giản hóa, sẽ không thể xác định được khả năng hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 theo Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư. Do đó, cần một mô hình hóa quy trình đầu tư nhà ở xã hội sau cải cách để có đánh giá toàn diện, không chỉ “gỡ từng nút”, mà là tái cấu trúc toàn diện quy trình đầu tư.

Không để trục lợi chính sách và lãng phí đất đai kéo dài

Đại biểu Nguyễn Hữu Đàn từ Đoàn Quảng Trị thể hiện sự ủng hộ đối với dự thảo nhưng cũng thẳng thắn yêu cầu siết lại cơ chế phòng ngừa tiêu cực. Theo ông, với tính chất đặc thù và nguồn lực lớn, dự thảo cần giao Chính phủ xây dựng cơ chế kiểm soát, không để xảy ra trục lợi, lãng phí tài sản công.

Đại biểu đồng thời nhấn mạnh bất cập trong Điều 11 quy định Nhà nước hoàn trả tiền cho chủ đầu tư khi có quyền sử dụng đất. Nếu không xác định rõ thời điểm hoàn trả, điều kiện hoàn trả, sẽ dễ xảy ra thất thoát. Ông đề nghị, chỉ được hoàn trả khi chủ đầu tư hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ và phải có chế tài cụ thể.

Về lâu dài, đại biểu kiến nghị mở rộng chính sách thuê nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức tại các địa phương sáp nhập đơn vị hành chính. Việc sáp nhập giúp tinh gọn bộ máy, nhưng cũng tạo áp lực về ổn định chỗ ở. Nếu thiếu hỗ trợ nhà ở, cán bộ dễ dao động, ảnh hưởng đến bộ máy quản lý cơ sở.