Giá chung cư đã tăng quá cao, dự báo bất ngờ về phân khúc tiềm năng giai đoạn tới

Thời gian gần đây, giá bất động sản liên tục tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tại các đô thị lớn. Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã vượt mức 100 triệu đồng/m2, kéo theo áp lực rất lớn lên nhu cầu mua để ở và đầu tư.

Trong bối cảnh nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực vẫn còn hạn chế, câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra là: Đâu sẽ là phân khúc tiềm năng trong giai đoạn tới?

Theo chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển, sau giai đoạn tăng trưởng siêu lợi nhuận, thị trường bất động sản sẽ chuyển sang phát triển bền vững; phân khúc phù hợp nhất thời gian tới là sản phẩm dựa trên khả năng chi trả và hiệu quả khai thác.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận mức tăng trưởng mạnh trong ba thập kỷ, nhờ ba yếu tố nền tảng gồm pháp lý, kinh tế và hạ tầng. TS Đinh Thế Hiển nhận định, quá trình này đã tạo ra lợi nhuận vượt trội cho nhà đầu tư, nhưng hiện đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mới.

Ông phân tích, hệ thống pháp luật đã có một bước tiến dài — từ việc không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người dân đến việc hoàn thiện và cho phép làm giàu từ bất động sản, cho phép một cá nhân sở hữu nhiều nhà. Đây là yếu tố đã “cởi trói” hoàn toàn cho thị trường.

Về kinh tế, kể từ khi hội nhập năm 2006, GDP của Việt Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ, đạt trên 450 tỉ USD và được dự báo sẽ vượt Thái Lan trong vài năm tới, tạo ra sức mua và tích lũy tài sản lớn trong xã hội.

Cùng với đó, nhà nước đầu tư rất mạnh để phát triển hạ tầng giao thông, tạo động lực trực tiếp làm gia tăng giá trị bất động sản.

Nhờ ba yếu tố trên, TS. Hiển cho rằng kênh đầu tư bất động sản đã đạt mức sinh lời trung bình trên 25% trong 30 năm, vượt xa kênh chứng khoán (khoảng 10%) và gửi ngân hàng (khoảng 8%).

Tuy nhiên, ông nhận định, nguyên tắc “lượng đổi thì chất đổi” sẽ thể hiện rõ khi các yếu tố nền tảng đã gần đạt giới hạn. Pháp lý đã gần như hoàn thiện; kinh tế khi đã tiệm cận quy mô của Thái Lan sẽ không còn tăng tốc như giai đoạn trước; còn hạ tầng giao thông đến năm 2027, đặc biệt ở khu vực phía Nam, sẽ gần như hoàn thiện các tuyến chính.

Theo đó, thị trường bất động sản sẽ chuyển đổi theo mô hình của các nước phát triển, trở thành kênh đầu tư phát triển bền vững chứ không còn là kênh siêu lợi nhuận như trước.

Về định hướng trong giai đoạn mới, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng các phân khúc tiềm năng sẽ là những phân khúc kết hợp được hai yếu tố “thu nhập” và “khai thác”.

Thứ nhất, người mua (để ở hoặc đầu tư) sẽ ra quyết định dựa trên thu nhập thực tế của họ, trong đó một căn nhà được xem là hợp lý khi việc chi trả — kể cả phần vốn vay — phải phù hợp với khả năng tài chính.

Thứ hai, giá trị một bất động sản sẽ được đánh giá qua hiệu quả khai thác. "Dù giá trị tài sản là 5 tỉ hay 50 tỉ đồng, yếu tố then chốt là suất sinh lời từ vận hành. Một bất động sản được xem là lựa chọn tốt nếu có thể tạo ra suất sinh lời từ việc khai thác (cho thuê, vận hành) đạt khoảng 3% đến 3,5%/năm trên tổng vốn đầu tư bỏ ra" - ông nói.

Theo nhận định của TS. Hiển, đây sẽ là định hướng chính của thị trường trong giai đoạn tới, khi giá bất động sản — đặc biệt là căn hộ chung cư — đã tăng rất cao, còn nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực vẫn hạn chế.