Hơn 100 triệu đồng/m2, giá chung cư Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu 'hạ nhiệt'

Giá chung cư trên 100 triệu đồng/m2

Báo cáo gần đây nhất của Bộ Xây dựng cho biết, trong 9 tháng đầu năm, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội, TPH CM duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý III/2025 từ 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý I/2025 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Đặc biệt, một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán 150-300 triệu đồng/m2.

Còn tại TP HCM, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư trong 9 tháng vừa qua khoảng 75 triệu đồng/m², không đổi so với quý I năm nay nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án cao cấp có giá rao bán từ 150 triệu đồng/m² trở lên.

Báo cáo mới nhất của Savills cũng cho thấy mỗi m2 căn hộ mở bán mới trong quý II tại Hà Nội đã đạt mức trung bình 91 triệu đồng/m2. Mức giá này dự kiến không giảm, ít nhất trong năm nay bởi phần lớn dự án đang sẵn sàng ra hàng trong thời gian còn lại của năm đều có giá dự kiến trên 90 triệu đồng/m2.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, giá bất động sản tăng đều theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, vẫn cao so với thu nhập bình quân của phần lớn người dân.

Đặc biệt theo Bộ Xây dựng, vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ. Điều này làm tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Trên thực tế, dù giá tăng cao nhưng thị trường chung cư vẫn ghi nhận lượng thanh khoản đáng kể nhờ sự tiếp sức của “dòng tiền rẻ”. Tuy nhiên, trong khi giới đầu tư mạnh dạn tận dụng dòng tiền rẻ để mua vào thì người mua thực lại chùn bước.

Theo Batdongsan.com.vn, nhiều môi giới cho biết, phải đến 60% lượng giao dịch của thị trường chung cư thời gian qua tập trung ở nhóm khách hàng đầu tư. Cá biệt, có dự án chính sách bán hàng - chính sách ân hạn miễn lãi tốt, lượng nhà đầu tư chiếm đến 70%. Giới đầu tư với độ mạo hiểm sẵn có đều mạnh tay sử dụng đòn bẩy tài chính để mua thêm vào với niềm tin giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Còn khảo sát của của Công ty Property Guru Việt Nam cho thấy, có đến 60% lượng giao dịch của thị trường chung cư thời gian qua tập trung ở nhóm khách hàng đầu tư. Giới đầu tư với độ mạo hiểm sẵn có đều mạnh tay sử dụng đòn bẩy tài chính để mua vào với niềm tin giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Ngoài nhóm các nhà đầu tư mua để sinh lời, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra một nhóm người nữa sẵn sàng mua chung cư giá 100 triệu đồng/m2 khác, đó là người có tiềm lực tài chính tốt.

Bà Miền dẫn chứng, dù mặt bằng giá bán cao nhưng các chủ đầu tư vẫn bán được hàng. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới vẫn đạt 62%. Trong đó, đa phần căn hộ được “chốt” đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.

“Các dự án mở bán mới có giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt do nhu cầu nhà ở của nhóm người có khả năng tài chính tốt - bao gồm cả người dân Việt Nam và khách nước ngoài - vẫn ở mức cao. Ngoài ra, nhu cầu đầu tư cũng đã tăng lên khi khách hàng tận dụng dòng tiền ‘ưu đãi’ với kỳ vọng giá tiếp tục tăng ”, bà Miền chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản gần đây.

Vị chuyên gia cũng cho biết, phần lớn lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp đều đến từ nhu cầu của nhóm người sở hữu nhiều bất động sản.

Giải pháp nào để giảm nhiệt giá nhà?

Trước tình hình giá nhà vẫn liên tục leo thang hiện nay, bà Đỗ Thu Hằng nhìn nhận: Hà Nội đang đồng loạt triển khai nhiều biện pháp, từ cải cách thủ tục pháp lý, mở rộng hạ tầng, đến thí điểm các dự án nhà ở mới. Đặc biệt, các khu vực ngoài vành đai 3-3,5 đang được nghiên cứu phát triển thêm dự án. Khi những sản phẩm này chính thức ra thị trường, chúng có thể tạo tác động tích cực, góp phần hạ nhiệt giá.

Tuy nhiên, “nút thắt” lớn nhất vẫn là chi phí sử dụng đất. Khi chi phí này được tính toán ở mức hợp lý, đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá nhà mới có cơ hội điều chỉnh về mức phù hợp hơn với sức mua của người dân. Bà Hằng cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của các chính sách hỗ trợ: ưu đãi thuế, tín dụng, cũng như cơ chế đất đai dành cho các dự án nhà ở vừa túi tiền. Đây là những điều kiện then chốt để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc đang rất thiếu hụt này.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, chìa khóa để đưa giá căn hộ về mức hợp lý là gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà giá rẻ. Theo ông, khi loại hình này phát triển mạnh, mặt bằng giá chung cư trung bình sẽ tự động giảm xuống, phản ánh đúng nhu cầu thực của số đông.

Một điểm sáng quan trọng là Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa chính thức có hiệu lực. Những điều chỉnh mới trong luật được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc vốn kìm hãm sự phát triển của thị trường, đặc biệt là trong mảng nhà ở xã hội.

Theo quy định mới, các doanh nghiệp định hướng phát triển nhà ở xã hội sẽ được hưởng cơ chế ưu đãi rõ ràng hơn, từ thủ tục đến chính sách hỗ trợ. Đồng thời, 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội sẽ do từng địa phương chịu trách nhiệm quy hoạch và bố trí. Đây được coi là bước đi quan trọng, giúp đảm bảo quỹ đất dành cho phân khúc này không còn nằm “trên giấy”, mà đi vào thực tiễn triển khai.

Nếu các chính sách này được áp dụng hiệu quả, nguồn cung nhà ở xã hội có thể bật tăng mạnh mẽ trong vài năm tới. Điều này không chỉ tạo cơ hội cho người dân có thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở, mà còn góp phần điều chỉnh mặt bằng giá chung của toàn thị trường căn hộ.

Cũng theo ông Đính, trong năm 2024, giá căn hộ tại Hà Nội đã ghi nhận mức tăng mạnh, không chỉ ở dự án mới mở bán mà còn cả ở những dự án đã đưa vào sử dụng nhiều năm. Đây là minh chứng cho thấy sức ép tăng giá mang tính hệ thống, không chỉ đến từ nguồn cung sơ cấp.

Vì vậy, việc cải thiện nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung giá rẻ và nhà ở xã hội, được coi là giải pháp duy nhất có khả năng kéo mặt bằng giá xuống. Chỉ khi người dân có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính, áp lực tăng giá ở các phân khúc khác mới có thể được kiềm chế.