Thước đo chính sách từ ba bộ luật - Bài 1: Hóa giải “nút thắt” cơ chế

Lời giải cho những bài toán khó

Khó khăn trong thu hồi đất thực hiện dự án, hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai còn thấp, thiếu trầm trọng quỹ nhà ở xã hội, cơ chế chính sách chưa hấp dẫn doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở giá rẻ, thị trường bất động sản “nóng – lạnh” thất thường với những cơn sốt ảo… là những bài toán chưa có lời giải trong nhiều năm qua.

Với ba luật gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản kỳ vọng sẽ đem đến đáp án cho những bài toán này qua việc hóa giải những “nút thắt” cơ chế, chính sách tồn tại bấy lâu nay.

Tiến sỹ Doãn Hồng Nhung - Phó Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét: Luật Đất đai 2024 là một sự đột phá và nếu được thực thi sớm là thành công lớn. Theo đó, câu chuyện giá đất mang tính thị trường sẽ làm thay đổi cơ bản nhận thức của người dân về đất đai, cũng như việc thu hồi đất của Nhà nước và tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế.

Một trong những trọng tâm của Luật Đất đai 2024 chính là phát huy và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Nhất là trước thực trạng nơi thì thiếu đất để mở rộng phát triển sản xuất, kinh doanh, nơi lại chiếm đất rồi “bỏ hoang” gây bức xúc dư luận.

Các chuyên gia nhận xét, thiếu quỹ đất là một trong những điểm nghẽn của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong việc mở rộng, phát triển sản xuất, kinh doanh cũng như trong thu hút dự án lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, mong muốn tiếp cận quỹ đất là nhu cầu chính đáng của doanh nghiệp. Bởi vậy, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra lời giải cho bài toán khó này.

Liên quan đến cơ hội tiếp cận đất đai của cộng đồng doanh nghiệp, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy Ban Kinh tế Quốc hội cho rằng, trong Luật Đất đai 2024 đã có những đổi mới đáng ghi nhận. Theo quy định mới, có thể tiếp cận thông qua ba cơ chế: Từ quỹ đất Nhà nước thu hồi thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; thoả thuận với các bên liên quan đến quỹ đất đó thông qua chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất nếu đang có quyền sử dụng với khu đất đó.

“Cả 3 cơ chế này được rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở. Ngoài ra, điểm thay đổi nổi bật nhất trong Luật Đất đai 2024 cần được ghi nhận nữa là đất sử dụng kết hợp đa mục đích" – ông Phan Đức Hiếu phân tích.

Theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ.... Tuy nhiên, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích không được tùy tiện mà phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể.

Ngay như việc thu hồi đất và thỏa thuận chuyển nhượng trong tinh thần Luật Đất đai 2024 cũng linh hoạt hơn. Trừ nhà ở thương mại, ưu tiên thỏa thuận so với thu hồi đất, nếu như một dự án đề xuất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thoả thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng chứ không quy định cứng như hiện nay.

Nhiều doanh nghiệp bày tỏ, khi Luật Đất đai có hiệu lực, tất cả những rào cản về đất đai ở các dự án sẽ được tháo gỡ, giải quyết.

Khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 được cho là sẽ tác động đến hoạt động của nền kinh tế, chính sách bồi thường, cho thuê đất, phát triển khu công nghiệp… liên quan trực tiếp đến doanh nghiệp. Bởi vậy, doanh nghiệp mong muốn các địa phương sớm ban hành quy định để cụ thể hóa khuyến khích, bảo vệ cán bộ dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung.

Để giải bài toán thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: So với Luật Nhà ở 2014 thì Luật Nhà ở 2023 đã “thông thoáng” hơn về điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Cùng đó, chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội cũng được ưu ái hơn dù cũng chưa thể đáp ứng hết mọi nhu cầu, nguyện vọng của doanh nghiệp. Điều này sẽ góp phần tăng nguồn cung cho phân khúc này; nhất là thúc đẩy việc triển khai thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Đáng chú ý là sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phân biệt nguồn vốn, tất cả đều được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Chủ đầu tư cũng không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Ngoài ra, chủ đầu tư còn được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Cùng đó, tình trạng lộn xộn trong phân lô bán nền cũng sẽ được đưa vào khuôn khổ.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính nhận định: Tại Việt Nam nhu cầu đất nền luôn cao trong khi thực tế thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Điều này đã dẫn đến việc nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa. Cá biệt, nhiều trường hợp còn tự ý đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo nhà đầu tư, hợp tác để cùng tạo sốt ảo, đẩy giá nhà đất tăng cao.

Vì vậy, theo ông Đính, để phát triển bền vững thị trường, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định chặt chẽ hơn về quy định phân lô bán nền được kỳ vọng giúp loại bỏ tình trạng lộn xộn để phát triển lành mạnh, bền vững. Điều này rất cần thiết và kịp thời.

Thước đo chính sách

Các chuyên gia có chung nhận định: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024 sẽ tác động rất tích cực tới thị trường. Luật Đất đai hỗ trợ việc tiếp cận thị trường đất đai của các tổ chức kinh tế, các nhà đầu tư, giúp phân khúc bất động sản nông nghiệp khởi sắc, nhộn nhịp hơn. Đồng thời, cởi mở hơn rất nhiều với quy định tạo thuận lợi cho Việt kiều mua nhà, đất như người dân trong nước. Luật Nhà ở sẽ thiết lập lại mặt bằng giá nhà thông qua việc tăng cung cho phân khúc nhà ở xã hội. Luật Kinh doanh bất động sản sẽ vừa gỡ vướng, vừa thanh lọc thị trường với các quy định kiểm soát môi giới, giao dịch…

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 chia sẻ, các doanh nghiệp đều mong mỏi Luật Đất đai 2024 được đưa vào cuộc sống. Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong cả nền kinh tế mà Luật Đất đai là luật xương sống của bất động sản.

Theo ông Quê, khi cả ba luật này đồng thời có hiệu lực thì các dự án nhà ở xã hội sẽ giải quyết bất cập từ các thủ tục chủ trương đầu tư, đến phê duyệt quy hoạch, giao đất, phê duyệt giấy phép xây dựng sẽ thoáng hơn giai đoạn trước.

Điều này sẽ khiến nguồn cung nhà ở xã hội thời gian tới "bùng nổ", đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, đáp ứng nhu cầu lớn hiện nay. Từ đó, góp phần điều tiết giá chung cư tại các đô thị lớn không “phi mã” như thời gian qua. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ tiếp cận dễ dàng hơn nhà chung cư cũng như những nhà ở giá rẻ khác.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nhận xét: Thông thường, các văn bản luật sau khi áp dụng một thời gian mới có thể nhìn nhận được mức độ hiệu quả để đánh giá về mức độ phù hợp với thực tiễn cuộc sống.

Nếu xét về hành lang pháp lý thì ba luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là "xương sống" cho ngành xây dựng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Nếu trước đây, thị trường còn nhiều vướng mắc vì sự chồng chéo của các luật và hành lang pháp lý không thật rõ ràng thì khi 3 luật mới được áp dụng hy vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc, thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển.

Hiện các doanh nghiệp đang có nhiều vướng mắc phải chờ luật mới có hiệu lực để có thể triển khai tiếp. Điển hình như đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất là một trong những hình thức mà cả Luật Đất đai, Luật Đấu thầu đều đang đề cập đến và đang có những hướng dẫn. Các doanh nghiệp bất động sản rất quan tâm đến vấn đề này, bởi đây chính là hình thức chủ yếu để họ thực hiện các dự án đầu tư. Trong khi đó, hiện nay, hướng dẫn vấn đề này trong Luật Đất đai, Luật Đấu thầu vẫn có những lúng túng nhất định…

“Tuy nhiên, bên cạnh việc đưa ba luật này vào áp dụng, điều các doanh nghiệp đang mong muốn nhất hiện nay là đơn giản hóa thủ tục hành chính. Bởi có thể thấy, các thủ tục hành chính cũng đang làm mất rất nhiều thời gian của người dân và doanh nghiệp vì nhiều quy định của luật chưa rõ ràng, thủ tục hành chính từ chỗ này sang chỗ kia chưa rõ trách nhiệm, nên rất khó để xử lý. Vì vậy, nếu ban hành nghị định càng cụ thể, chi tiết, rõ ràng sẽ làm giảm các thủ tục hành chính thì đã là một thành công" – ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh.

Theo dẫn chứng của ông Hiệp, khi đã được công nhận là chủ đầu tư nhưng vì đất chưa "sạch" (chưa được giải phóng mặt bằng), giá đền bù và giá đất đều chưa được quyết định khi lập phương án đầu tư. Sau này, khi triển khai dự án, nếu Hội đồng định giá đất quá cao (theo giá thị trường), chủ đầu tư sẽ rất lúng túng, tiến không được mà lùi cũng chẳng xong.

Nội dung Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung quy định về giá đất đã quy định bỏ chi phí dự phòng và chi phí lãi vay của chủ đầu tư, bỏ chí phí khảo sát ra khỏi chi phí đầu vào. Trong khi đó, đây đều là chi phí thật chắc chắn phải chi, điều này gây ra khó khăn cho các doanh nghiệp.

Việc các bộ luật được thi hành sớm nhận được sự quan tâm rất lớn từ cộng đồng doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản. Bởi những rào cản doanh nghiệp vướng mắc với thủ tục đất đai vẫn luôn được nhắc đến trong nhiều năm qua trong các cuộc "tháo gỡ", "giải cứu" thị trường bất động sản. Thước đo cũng sẽ rất rõ nếu sau khi 3 luật được áp dụng mà số dự án bất động sản mới tăng lên, có nghĩa là các chủ đầu tư đã vào cuộc thật sự./.