Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản: Từ giảm phụ thuộc tín dụng đến kết nối hệ sinh thái tài chính bền vững

Thông tin được các nhà quản lý, chuyên gia đưa ra tại Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức sáng ngày 22/7.

Vốn đầu tư vào bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng

Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật liên quan dần được hoàn thiện đồng bộ, kết hợp với tốc độ đô thị hóa nhanh đẩy nhu cầu nhà ở lên mức rất cao.

Phát biểu tại hội thảo, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) chỉ ra rằng, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều khó khăn nội tại, đặc biệt là cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối khi thiếu hụt trầm trọng nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân. Một số dự án còn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thẩm định và giải ngân của các ngân hàng.

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin chưa liên thông tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động thị trường, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn nhiều hạn chế.

Việc các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng đã khiến dòng vốn đầu tư vào bất động sản vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

"Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là 'khơi thông' dòng vốn mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ", Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê nhận định.

Đại diện cơ quan quản lý ngành xây dựng, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ, thời gian qua, bên cạnh phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, Đảng và Nhà nước ta đã thúc đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân để chăm lo, tạo điều kiện cho các đối tượng thu nhập thấp.

Nhờ vậy, năm 2025 đã hoàn thành hơn 103.000 căn, đạt 103% kế hoạch; 6 tháng đầu năm 2026 có 270 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 269.409 căn; đã khởi công 62 mới dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê với quy mô 65.065 căn. Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 đạt 77% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Đặc biệt, ông Hưng nhấn mạnh chỉ đạo mới từ Lãnh đạo Đảng, Nhà nước về việc chuyển đổi mạnh mẽ tư duy từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn.

Theo ông Hà Quang Hưng, để hạ giá nhà và giảm áp lực tài chính, cần từng bước chuyển dần tư duy từ “sở hữu nhà” sang “thuê nhà”. Bộ Xây dựng sẽ đề xuất văn bản phù hợp của Bộ Chính trị, làm cơ sở hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường bất động sản; nghiên cứu, xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn từng nhóm nhà ở theo mô hình mới.

Hiện Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ vào tháng 8 và xem xét thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.

Phát triển thị trường vốn trung và dài hạn

Thảo luận về bài toán cung ứng vốn dài hạn, các diễn giả đồng tình rằng, việc chỉ trông chờ vào ngành Ngân hàng là không khả thi. Bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank chia sẻ, các ngân hàng khó có thể cố định lãi suất cho vay mua nhà 5-10 năm vì nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn. Bên cạnh đó, thời gian xử lý tài sản bảo đảm kéo dài cũng đẩy chi phí rủi ro khoản vay và lãi suất cho vay lên cao.

Để thị trường vốn thực sự trở thành nguồn lực trung và dài hạn cho bất động sản, góp phần giảm chi phí vốn của doanh nghiệp và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC) cho rằng, cần triển khai đồng loạt các giải pháp.

Về nguồn lực tài chính, ông Sơn cho biết có 4 kênh chính cần hướng tới: kênh đầu tư công của Chính phủ; kênh tiếp cận thông qua thị trường vốn; kênh tín dụng ngân hàng và kênh FDI.

“Chúng ta cần tiếp cận các kênh huy động vốn dài hạn, các công cụ nợ có thể triển khai như phát hành trái phiếu, các sản phẩm của ngân hàng, trong đó có thể là trái phiếu tăng vốn cấp 2”, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC cho biết.

Ông Nguyễn Sơn cũng nhấn mạnh cần tiếp tục hướng tới là nâng cao hiệu quả quản trị công ty. Tất cả các vấn đề về pháp lý, minh bạch, kiểm toán và các yêu cầu khác đang được triển khai để đáp ứng yêu cầu phục vụ mục tiêu nâng hạng thị trường.

“Với việc Việt Nam được nâng hạng lên thị trường mới nổi theo phân loại của FTSE, chúng ta kỳ vọng sẽ thu hút khoảng 25 - 28 tỷ USD trong giai đoạn tới”, ông Sơn chia sẻ và cho rằng đây sẽ là nguồn vốn mồi cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường chứng khoán Việt Nam.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia kinh tế, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, cần sự đồng hành của Nhà nước trong kiến tạo thể chế; của hệ thống ngân hàng trong dẫn dắt dòng vốn; của thị trường vốn trong cung cấp nguồn lực trung và dài hạn; của doanh nghiệp trong phát triển sản phẩm phù hợp; và của các tổ chức nghiên cứu trong cung cấp dữ liệu, dự báo xu hướng để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả hơn.

“Đích đến của toàn bộ hệ sinh thái không chỉ là một thị trường bất động sản phát triển, mà là một thị trường phát triển vì người dân”, ông Nguyễn Quang Huy nhấn mạnh.