Quý III/2026 ghi nhận lượng giao dịch giảm sâu và mặt bằng giá hạ nhiệt. Nhưng bức tranh không đồng đều. Dòng tiền đang rút khỏi kỳ vọng tăng giá nhanh và dồn về nhóm tài sản có thể sử dụng hoặc khai thác được ngay, nơi nguồn cung không sinh thêm.
Biến số vĩ mô và sự đảo chiều của dòng tiền
Số liệu khảo sát 530 môi giới trong quý III/2026 của Batdongsancom.vn cho thấy thị trường đang trong nhịp điều chỉnh: 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước, mặt bằng giá ở nhiều khu vực hạ nhiệt. Nhưng mức giảm không trải đều giữa các phân khúc và các khu vực.
Khu vực Liễu Giai (quận Ba Đình cũ) là một trong những trục trung tâm của Thủ đô Hà Nội, tập trung nhiều cơ quan ngoại giao và đầu não của các tập đoàn doanh nghiệp lớn
Điều thay đổi không nằm ở lượng tiền, mà ở tiêu chí chọn tài sản. Thay vì tâm lý lướt sóng trong giai đoạn trước, nhà đầu tư nay đặt lên hàng đầu tính an toàn, khả năng bảo toàn vốn và tài sản có thể sử dụng hoặc khai thác được ngay.
Theo báo cáo 6 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn, 66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, tăng từ mức 64% cùng kỳ năm 2025. Giao dịch chung cư nhằm mục đích đầu tư chiếm 34%; trong đó 67% hướng tới cho thuê và 17% để tích sản.
Ở tầm nhìn dài hạn, Báo cáo nghiên cứu thị trường 9 tháng và dự báo cuối năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) chỉ ra rằng thị trường đang có sự phân hóa và chọn lọc rất mạnh.
Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ bất động sản phân hóa cao; những dự án có chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán giãn tiến độ sẽ có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn hẳn các dự án còn lại. Báo cáo cũng nhấn mạnh sự vắng bóng của các giao dịch đầu cơ ngắn hạn, khi dòng tiền chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực.
Thay vì kỳ vọng tăng giá chớp nhoáng, quyết định mua hiện nay gắn chặt với các khu vực có hạ tầng trọng điểm và quy hoạch rõ ràng. Theo xu hướng thị trường, người mua hiện nay cẩn trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực
Đặt bài toán khai thác lên bàn cân
Thị trường thanh lọc tạo ra thế hệ nhà đầu tư cẩn trọng hơn. Với bất động sản cao cấp, quyết định thường xoay quanh bốn yếu tố: vị trí, chất lượng công trình, khả năng khai thác và pháp lý minh bạch. Trong đó, vị trí trung tâm là bài toán nguồn cung khó nhất, vì đây là biến số duy nhất không thể tạo thêm.
Khảo sát của DXS – FERI về ưu tiên lựa chọn sản phẩm bất động sản trong quý III/2026. Nguồn: DXS - FERI
Tại Hà Nội, các khu lõi lịch sử như Ba Đình và Hoàn Kiếm là minh chứng rõ. Hạ tầng và tiện ích đã hoàn chỉnh từ nhiều thập niên, trong khi quỹ đất phát triển dự án mới gần như không còn.
Khi lãi tiết kiệm quanh mức 7 - 8%/năm, còn chứng khoán và vàng biến động khó lường, căn hộ nội đô được nhìn lại như một kênh tích sản. Tệp khách thuê tại khu vực này gồm chuyên gia quốc tế, nhân sự cấp cao và cán bộ ngoại giao, nhóm có yêu cầu cao về an ninh, sự riêng tư và khả năng kết nối.
Bất động sản tại các khu vực lõi Thủ đô như Ba Đình, Tây Hồ, Hoàn Kiếm thu hút một tệp khách hàng hoàn toàn chuyên biệt. Đó là những nhà đầu tư trường vốn, không tìm kiếm biên độ tăng giá chớp nhoáng hay có nhu cầu rút vốn nhanh. Họ coi bất động sản nội đô lịch sử là kênh tích sản dài hạn. Tính thanh khoản chọn lọc ở phân khúc này không phải rào cản, mà là màng lọc tự nhiên để hình thành cộng đồng chủ nhân đồng cấp.
Về bài toán khai thác, nhóm này nhắm vào nguồn cầu thuê ổn định từ các nhà ngoại giao và chuyên gia quốc tế luôn ưu tiên sống tại lõi trung tâm. Quyết định đầu tư của họ được dẫn dắt bởi sự khan hiếm của quỹ đất. Khi thị trường phân hóa, nguồn cung cố định chính là bảo chứng vững chắc nhất.
Việc chuyển dịch tư duy từ đầu cơ sang tích sản cũng buộc các nhà phát triển thay đổi. Thay vì đưa ra cam kết lợi nhuận, một số chủ đầu tư nắm quỹ đất trung tâm nay tập trung vào hoàn thiện pháp lý và chất lượng không gian sống.
The Legatus - dự án cao cấp tọa lạc tại Liễu Giai, thuộc trung tâm chính trị - văn hóa của Thủ đô Hà Nội
Dự án The Legatus tại số 22 Liễu Giai, phường Ngọc Hà là một ví dụ cho hướng thích ứng này. Nằm trên trục đường thuộc khu ngoại giao Ba Đình, dự án hướng tới tệp khách thượng lưu bằng thông điệp tập trung vào giá trị sử dụng: một không gian sống giới hạn về số lượng và một tài sản có cơ sở pháp lý rõ ràng để trao truyền.
Người mua ở phân khúc này thường quyết định dựa trên những yếu tố đo được: năng lực vận hành của tòa nhà, tiêu chuẩn bàn giao, và việc họ có hình dung được chân dung người thuê hoặc người mua lại trong tương lai hay không.
Trong bối cảnh nguồn cung trung tâm không thể sinh thêm và thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc, những dự án đáp ứng đồng thời bốn tiêu chí về vị trí, chất lượng, khả năng khai thác và pháp lý nhiều khả năng sẽ giữ được thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường.
