Đồng Nai: Dự án PNR Estella xây dựng trên đất công, chủ đầu tư bị phạt nặng

Từ xây dựng trái phép… đến lấn chiếm đất công

Theo hồ sơ dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An (tên chào bán PNR Estella), huyện Vĩnh Cửu, ngày 31/12/2020, UBND huyện Vĩnh Cửu đã ra quyết định xử phạt hành đối với Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt có địa chỉ tại số 9A, KCN Biên Hoà, phường An Bình, TP Biên Hoà, Đồng Nai. Đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Trọng Văn, Tổng Giám đốc.

Dự án có 2 vi phạm là khởi công xây dựng công trình khi chưa đảm bảo điều kiện khởi công theo quy định. Cụ thể, Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt đang tổ chức thi công một phần công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An trên phần diện tích đất công chưa cơ quan có thẩm quyền giao đất theo quy định.

Hành vi vi phạm thứ 2 là tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng. Cụ thể, Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt đang tổ chức thi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An gồm tuyến đường D1 đến D5, N1 đến N6 (tuyến N3 đã thảm nhựa khoảng 100m, tuyến N4 đã thảm nhựa 200m, các tuyến còn lại cấp phối đá 0x4 đang lu lèn); Xây dựng và lắp đặt hệ thống thoát nước mưa, nước thải dọc theo các tuyến đường D3, D4, D5, N1, N2, N4, N5, N6; Trồng cây xanh trong khuôn viên dự án.

Theo quy định, Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt bị phạt hành vi sai phạm thứ nhất 17,5 triệu đồng và phạt 40 triệu đồng cho hành vi thứ 2. Tổng số tiền Công ty Đông Việt bị phạt là 57,5 triệu đồng.

Sau đó, Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt tiếp tục bị địa phương phát hiện xây dựng, lấn chiếm đất công. Chính quyền đã lập biên bản vi phạm hành chính chuyển hồ sơ UBND tỉnh xử phạt với số tiến lên tới 300 triệu đồng.

Theo Quyết định 2173 ngày 28/6/2021 của UBND tỉnh Đồng Nai về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty cổ phần Nông sản Đông Việt có địa chỉ Số 9A, KCN Biên Hoà, phường An Bình, TP Biên Hòa, Đồng Nai và đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Trọng Văn, Tổng Giám đốc.

Theo đó, công ty đã thực hiện hành vi vi phạm hành chính là “Lấn đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn do UBND huyện quản lý được UBND tỉnh giao đất theo Quyết định số 3448 ngày 23/9/2020 của UBND tỉnh Đồng Nai. Cụ thể, Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt lấn diện tích 9.848,7m2 tại một phần thửa đất số 31 tờ bản đồ số 106 BĐĐC xã Tân An để làm đường nhựa, lề đường.

Với hành vi vi phạm trên, Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt bị UBND tỉnh xử phạt 300 triệu đồng, đồng thời buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và trả lại đất đã lấn. Công ty Đông Việt phải nộp lại số tiền bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm hành chính được xác định theo quy định với số tiền gần 22 triệu đồng. Tổng số tiền Công ty Đông Việt phải nộp là gần 322 triệu đồng.

Huy động vốn trái phép?

Ngay từ đầu năm 2021, dự án đã được chủ đầu tư tiến hành chào bán rầm rộ, thông qua hình thức nhận giữ chỗ, nhận cọc. Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã có giấy mời làm việc số 48 ngày 22/2/2021 đối với Công ty Đông Việt liên quan đến dự án PNR Estella tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu.

Ngày 24/2/2021, Công ty Đông Việt đã có bản giải trình gửi đến Sở Xây dựng và cho rằng “do dự án nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng nên đã có một số khách hàng đề nghị được đặt cọc để giữ chỗ. Vì khách hàng muốn lựa chọn những vị trí lô đất đúng hướng, hợp tuổi nên công ty đã tạo điều kiện cho khách hàng được nộp tiền giữ chỗ. Việc đặt tiền giữ chỗ bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng trên quan hệ dân sự…

"Theo Bộ Luật dân sự thì chủ đầu tư hiểu là việc đặt cọc (nhận giữ chỗ dự án) trên cơ sở giao dịch dân sự thuộc phạm vi qui định của Bộ Luật dân sự, không liên quan việc huy động vốn trong Luật Kinh doanh bất động sản…”, chủ đầu tư phân trần, giải thích với Sở Xây dựng.

Thực tế theo ghi nhận phóng viên, Công ty Tập đoàn PN Holding vẫn chào bán rầm rộ dự án trên nhiều tháng qua. Tại dự án, chúng tôi được một người tên B xưng là nhân viên kinh doanh công ty PN Holding có địa chỉ tại TP Thủ Đức, TP HCM - đơn vị phân phối chính tại dự án, đón tiếp. Nhân viên B giới thiệu, hiện dự án đã bán hết giai đoạn 1 và đang triển khai bán giai đoạn 2, giá khoảng 1,2 tỷ mỗi nền.

Nhân viên này cho biết, công ty có nhiều phương thức thanh toán. Nếu bây giờ khách hàng mua thì đặt cọc trước 50 triệu; Sau 7 - 10 ngày thanh toán 97% thì được chiết khấu 15% trên tổng giá bán. Nếu thanh toán theo tiến độ trong vòng 7 tháng thì sau 10 ngày đóng 35%, thanh toán đợt 1 đóng 32%, sau 60 ngày thanh toán đợt 1 đóng tiếp 30%, 3% còn lại đóng khi ra sổ. Với phương thức thanh toán này, khách hàng được chiết khấu 8%, tính trung bình khoảng 1,2 tỷ một nền. Để lấy lòng tin của khách hàng nhân viên B còn cho biết: “Công ty cam kết thu mua lại lợi nhuận 30% trên tổng giá bán sau 18 tháng nếu khách hàng có nhu cầu bán lại…".

Khi được hỏi về pháp lý thì nhân viên B khẳng định dự án đến nay có đủ chủ trương, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng… Nhân viên này còn cho hay phía công ty đã hoàn thành nghĩa vụ thuế chuyển đổi đất thành thổ cư và giai đoạn 1 có 540 nền ra sổ.

Điều khiến chúng tôi ngạc nhiên là thay vì ký hợp đồng với chủ đầu tư Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt thì khách hàng lại ký với Công ty Tập đoàn PN Holding thông qua “Hợp đồng thoả thuận”. Khi chúng tôi thắc mắc thì nhân viên B cho biết: “Công ty nắm 20% vốn điều lệ và phân phối độc quyền dự án. Chủ đầu tư làm cơ sở hạ tầng, bên em phân phối sản phẩm”.

Trước những dấu hiệu vi phạm trên, phóng viên đã liên hệ đến Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, cũng như huyện Vĩnh Cửu… Tuy nhiên, nhiều tháng qua các đơn vị trên vẫn chưa phản hồi. Điều này khiến dư luận không khỏi đặt nghi ngờ trong việc buông lỏng quản lý xây dựng của chính quyền địa phương.

Được biết, thời gian qua tại tỉnh Đồng Nai ghi nhận nhiều sự việc liên quan đến công tác quản lý đất đai, xây dựng trái phép như: Vụ việc Tập đoàn Địa ốc Alibaba, vụ xây dựng gần 500 căn biệt thự trái phép ở Trảng Bom; Xây dựng đường, phân lô bán nền trái phép trên đất nông nghiệp; Xây dựng Cụm Khu công nghiệp trái phép... Các vấn đề trên đã xảy ra từ rất lâu, chỉ khi dư luận lên tiếng chính quyền mới phát hiện và vào cuộc xử lý.