Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa 3 luật
Sáng 22/10, Quốc hội thảo luận ở Tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi); dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phát biểu tại phiên thảo luận Tổ 13, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đánh giá cao nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan chủ trì soạn thảo trong việc tiếp thu, hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực đất đai và phát triển thị trường bất động sản.
Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng, mặc dù có phạm vi điều chỉnh khác nhau, nhưng 3 luật có mối quan hệ hữu cơ, điều chỉnh các khâu liên tiếp trong quá trình hình thành, xác lập và chuyển dịch các quyền đối với đất đai và bất động sản. Trong đó, Luật Đất đai xác lập nền tảng pháp lý về quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở quy định việc hình thành, xác lập và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh việc đưa các quyền và tài sản đó vào giao dịch trên thị trường. Do vậy, vấn đề cần đặc biệt quan tâm là bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa 3 luật, nhất là các quy định liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên phát biểu tại phiên thảo luận.
Đề cập đến yêu cầu thống nhất thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản, phân biệt rõ với thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm đăng ký quyền, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho rằng, đây không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật lập pháp, bởi thời điểm xác lập quyền sở hữu là căn cứ quan trọng để xác định quyền định đoạt tài sản, quyền thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm, trách nhiệm khi phát sinh rủi ro và bảo vệ quyền của bên thứ ba.
Dự thảo Luật chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng hợp đồng và chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Cụ thể là Khoản 1 Điều 37 và Điều 38 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, trong khi Điều 14 dự thảo Luật Nhà ở thì quy định quyền sở hữu có thể đã được xác lập khi bên mua thanh toán đầy đủ và nhận bàn giao.
Điều 28 và Điều 62, Điều 63 của Luật Đất đai lại quy định về điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất và đăng ký quyền. Như vậy, có thể sẽ phát sinh trường hợp người mua đã xác lập quyền sở hữu nhưng vẫn tiếp tục chuyển nhượng hợp đồng thay vì là chuyển nhượng tài sản. Đây là một thực tế diễn ra khá phổ biến, dẫn đến thiếu rõ ràng về bản chất pháp lý của giao dịch, điều kiện chuyển dịch quyền, nghĩa vụ tài chính và cơ chế đăng ký cấp giấy chứng nhận.
Do đó, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị Chính phủ rà soát, phân định rõ phạm vi áp dụng của từng hình thức giao dịch, bảo đảm thống nhất giữa ba luật, không để tình trạng cùng một giao dịch nhưng các luật hoặc các điều khoản lại dẫn đến cách xác định khác nhau về thời điểm phát sinh quyền sở hữu, tránh xung đột về lợi ích, xung đột pháp luật.
Bất động sản đã được pháp luật cho phép giao dịch thì cơ chế pháp lý phải rõ ràng
Về việc thống nhất giữa điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản và cơ chế kế thừa quyền, nghĩa vụ về đất đai, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho biết, Khoản 11 Điều 27 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng, trong đó có cả nghĩa vụ về tài chính. Khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong khi đó, Khoản 1 Điều 27 dự thảo Luật Nhà ở dẫn chiếu việc chuyển nhượng dự án sang pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và đầu tư.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị làm rõ phạm vi áp dụng của hai quy định trên: Nghĩa vụ nào bắt buộc phải hoàn thành trước khi chuyển nhượng; nghĩa vụ nào được kế thừa và cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó ra sao. Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, yêu cầu đặt ra là phải vừa bảo đảm kỷ cương tài chính, không làm thất thu ngân sách Nhà nước, vừa tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, tái cơ cấu các dự án bất động sản... Không nên để cơ chế kế thừa nghĩa vụ được quy định trong luật nhưng lại thiếu điều kiện để thực hiện trên thực tế.
Liên quan đến cơ chế công nhận quyền sở hữu và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với bất động sản, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục rà soát, bảo đảm tính thống nhất giữa các quy định của 3 dự án luật.
Cụ thể, Điều 11 dự thảo Luật Nhà ở quy định việc công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua cấp giấy chứng nhận, Điều 11 và Điều 12 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định về quyền được cấp giấy chứng nhận và điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh. Trong khi đó, Điều 65 dự thảo Luật Đất đai quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận.
Vì vậy, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị rà soát kỹ các quy định này, nhất là đối với công trình có nhiều chủ sở hữu, phần diện tích sàn được sở hữu độc lập và trường hợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất. Phải bảo đảm rằng, bất động sản đã được pháp luật cho phép giao dịch thì cơ chế pháp lý phải rõ ràng để xác lập, đăng ký và bảo vệ quyền của người mua. Nếu không giải quyết đồng bộ những vấn đề này thì có thể mở rộng đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh nhưng lại phát sinh vướng mắc ở khâu công nhận quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận và xử lý tài sản bảo đảm.
Từ những nội dung trên, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định của 3 dự án luật, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ và khả thi trong thực tiễn, qua đó tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh.
