Chuyển động mới tại thị trường bất động sản Đà Nẵng

Căn hộ: Duy trì sức hút với nhà đầu tư phía Bắc

Báo cáo thị trường quý III/2026 của Avison Young chỉ ra, thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận sự chuyển mình trong chiến lược phát triển, và dần thoát khỏi hình ảnh của một thị trường thuần về bất động sản nghỉ dưỡng để định hình thành đô thị công nghệ, tài chính và ở thực.

Động lực lớn nhất đến từ việc Quốc hội và Chính phủ đẩy mạnh quy hoạch Đà Nẵng với khu thương mại tự do Liên Chiểu và tiến độ thần tốc của Siêu cảng Liên Chiểu. Những cú hích vĩ mô này đang hình thành một tệp khách hàng mới hướng tới giới chuyên gia logistics, kỹ sư công nghệ và nhân sự cấp cao quốc tế, tạo ra nền tảng nguồn cầu vững chắc cho phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp.

Trong quý III, căn hộ Đà Nẵng ghi nhận sự tăng trưởng trong nguồn cung với hàng loạt dự án mở bán trải đều các khu vực như sông Cổ Cò, ven biển Sơn Trà và mặt tiền sông Hàn. Nổi bật nhất là sự ra mắt của The Camellia (khu vực Sơn Trà) cung cấp 469 căn hộ cao cấp ven biển và tòa tháp đôi S-Light Tower (khu Nam Hòa Xuân) với gần 800 căn hộ hướng ra ngã ba sông. Đa số nguồn cung mới vấn đến từ các phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang (chiếm hơn 80% tổng nguồn cung).

Về nhu cầu, Đà Nẵng tiếp tục duy trì sức hút mãnh liệt với các nhà đầu tư phía Bắc với hơn phân nửa các giao dịch thành công và chủ yếu tập trung vào các phân khúc cao cấp.

Khu vực Ngũ Hành Sơn và An Hải vẫn là tâm điểm thu hút mạnh nhu cầu mua của khách hàng vì có thể khai thác cho thuê du lịch. Các dự án căn hộ cao cấp mang phong cách "Work- Live-Resort", thanh khoản tốt nhờ nhu cầu ở thực và nghỉ dưỡng kết hợp.

Hiện tại, chính quyền Đà Nẵng cũng đã điều tiết nguồn cung hợp lý khi ban hành nhiều quyết định phê duyệt quỹ đất sạch để phát triển hơn 101.000 căn nhà ở xã hội (NOXH) của thành phố để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân địa phương.

Về giá, thị trường tiếp tục neo ở mức cao nhưng không có sự gia tăng biến động vượt bậc. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt khoảng 3.650 USD/m2 gần như không chênh lệch so với quý trước.

Tỉ lệ hấp thụ các căn hộ sơ cấp tại Đà Nẵng vẫn đạt mức cao. Đối với những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, vẫn có tỉ lệ bán cao đạt hơn 80% nguồn cung sơ cấp. Đa phần các nguồn cung sơ cấp này đến từ những dự án được mở bán từ trước. Các dự án sơ cấp mới mở bán trong quý III/2026 thì có tỉ lệ hấp thụ thấp hơn và chỉ đạt khoảng 20%.

Nhìn chung, với định hướng đô thị biển quốc tế, thị trường căn hộ Đà Nẵng 2 – 5 năm tới được dự báo sẽ tăng trưởng bền vững, lấy phân khúc căn hộ sở hữu lâu dài khai thác cho thuê làm trọng tâm và dựa vào kỳ vọng của sự phát triển hạ tầng du lịch và trung tâm logistics tầm cỡ quốc tế sắp tới.

Nhà phố biệt thự: Giao dịch chỉ xuất hiện ở các dự án quy mô lớn

Theo dữ liệu từ Avison Young, thị trường nhà ở liền thổ Đà Nẵng trong quý III/2026 tiếp tục duy trì trạng thái thận trọng. Nguồn cung vẫn rất hạn chế và chỉ tập trung vào sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Sức cầu của thị trường có sự phân hóa rõ rệt khi các dự án của những chủ đầu tư lớn vẫn có giao dịch tốt trong khi sức cầu tại những dự án khác giảm rõ rệt.

Nguồn cung nhà liền thổ tại Đà Nẵng đang chứng kiến sự chuyển trục không gian chiến lược về hai cực Tây Bắc và phía Nam thành phố. Tổng nguồn cung vẫn duy trì ở mức khan hiếm khi chỉ có khoảng hơn 1.500 căn (phần lớn là hàng tồn kho và mở bán bổ sung tại phường Hải Vân) và sự tái khởi động phân khu mới của dự án Golden Hills tại Liên Chiểu.

Về nhu cầu, tâm lý thị trường tiếp tục thể hiện sự thận trọng do mức lãi suất thả nổi vẫn đang neo cao khoảng 12 – 15%/năm. Tâm lý này dẫn tới một phần dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn vào kênh tiết kiệm. Ngược lại, tệp khách hàng sở hữu tiền mặt dồi dào từ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lại vẫn đang tìm kiếm các cơ hội gia tăng tài sản tích lũy tại những dự án có quy hoạch tốt, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và vị trí đắc địa có thể đưa vào khai thác kinh doanh tạo dòng tiền từ cho thuê.

Giá bán đi ngang trong khi nguồn cung mới khan hiếm, thanh khoản phụ thuộc mạnh vào các dự án có pháp lý rõ ràng và chính sách bán linh hoạt và đa dạng tiện ích.

Mặt bằng giá sơ cấp biệt thự và nhà liền kề tiếp tục neo ở ngưỡng rất cao, đạt trung bình 4.950 USD/m2. Trong đó các dự án mặt tiền sông Hàn hoặc ven biển Mỹ Khê - Sơn Trà vẫn vững vàng ở đỉnh 7.000 - 8.500 USD/m2. Việc giá vẫn neo cao và không giảm khi thanh khoản thấp bắt nguồn từ việc chi phí đầu vào – bao gồm tiền sử dụng đất theo bảng giá mới, chi phí xây dựng và hạ tầng cao.

Về thanh khoản của thị trường ghi nhận có sự sụt giảm so với quý trước và chỉ đạt khoảng 25%. Tuy nhiên, ở một vài dự án có hạ tầng tốt và vị trí đắc địa, thị trường vẫn ghi nhận lượng giao dịch tương đối tốt. Ngược lại, tại thị trường thứ cấp thì thanh khoản gần như chững lại. Những khu vực xa trung tâm hoặc các dự án đất nền phân lô thiếu tiện ích, nhà đầu tư buộc phải chấp nhận giá giảm từ 10 – 15% để cắt lỗ. Trong khi đó, các khu vực ven biển như Sơn Thủy, An Thượng dù giao dịch chậm lại nhưng mặt bằng giá vẫn giữ nguyên nhờ dòng tiền khai thác dịch vụ lưu trú bù đắp.

Về tầm nhìn 2026 - 2030, bất động sản liền thổ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị sẽ tăng trưởng thực chất thay vì những cơn sốt đất ngắn hạn như trước đây. Những khu vực gắn liền với động lực kinh tế thật như logistics, công nghệ, thương mại tự do, dịch vụ du lịch và có khả năng lấp đầy dân cư nhanh chóng sẽ là những vùng dẫn dắt thị trường trong thập kỷ tới.