Giá căn hộ chung cư Hà Nội tăng mạnh, thiết lập mặt bằng mới 75,5 triệu đồng/m2

Tỉ lệ hấp thụ tăng mạnh, giao dịch sôi động trở lại

Theo đánh giá của bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, trong quý II/2025, giá bán căn hộ chung cư ở mức cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt, chủ yếu do nhu cầu thực của nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt, gồm cả người Việt Nam và người nước ngoài. Đồng thời, dòng tiền “rẻ” và kỳ vọng tăng giá tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đầu tư.

Bà Miền cũng cho biết, trong quý II.2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỉ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9 điểm phần trăm so với quý trước. Tỉ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới trong quý đạt 61%, tương đương hơn 22.000 giao dịch, gấp gần 2,5 lần quý trước.

Phân khúc căn hộ chung cư (CHCC) tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn, đóng góp hơn 56% số giao dịch, với tỉ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 63%. Các dự án thấp tầng mở bán mới cũng được hấp thụ khoảng 60%, nhờ nhu cầu đầu tư phục hồi trong khi giá các sản phẩm cao tầng vẫn neo cao.

Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 40.000 giao dịch, gấp 2 lần cùng kỳ năm 2024 và gấp hơn 5 lần cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mở bán theo tiến độ của các đại dự án quy mô lớn, các thương vụ sáp nhập cũng được hấp thụ tốt. Lượng quan tâm và giao dịch bất động sản bắt đầu quay trở lại các tỉnh, thành phía Nam, nhờ lựa chọn đa dạng và mặt bằng giá hợp lý hơn.

Giá bán xác lập mức mới tại các đô thị lớn

Giá bán căn hộ tiếp tục xác lập mặt bằng mới tại các đô thị lớn. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán CHCC, đạt bình quân 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc.

Mức tăng chủ yếu đến từ các đợt chào bán hàng tồn kho với giá điều chỉnh tăng. Nhiều dự án mới tại Hà Nội có giá trên 75 triệu đồng/m2; số lượng dự án dự kiến chào bán với giá trên 100 triệu đồng/m2 cũng tăng nhanh, dù thanh khoản thứ cấp chưa cải thiện nhiều.

TP.HCM ghi nhận giá bán bình quân đạt 77,1 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với quý trước và cao hơn 48,3% so với kỳ gốc. Trong khi đó, Đà Nẵng đạt mức bình quân 66,4 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước và tăng 69,8% so với kỳ gốc. Trong giai đoạn 2019-2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP.HCM, chủ yếu do sự xuất hiện của nhiều dự án mới chào bán với giá cao hơn mặt bằng cũ.

Thị trường thứ cấp ghi nhận giao dịch chủ yếu tại các căn hộ thuộc đại đô thị đã hình thành, có cư dân về ở, với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2 hoặc các chung cư cao cấp tại khu vực trung tâm.

VARS nhận định, mặt bằng giá bất động sản sẽ còn tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời vẫn ở mức cao. Nhiều nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn, nên chưa có động lực giảm giá bán. Ngược lại, xu hướng kỳ vọng giá còn tiếp tục tăng lên trong bối cảnh lãi suất duy trì thấp, dòng tiền rẻ tiếp tục vào thị trường và các chính sách đầu tư công được đẩy mạnh, trong khi nguồn cung ở mức giá phù hợp vẫn khan hiếm.

Một điểm đáng chú ý là thị trường đang có sự chọn lọc hơn: nhà đầu tư dần chuyển hướng quan tâm tới giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Đồng thời, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển về vùng ven các đô thị lớn - nơi hạ tầng hoàn thiện và giá cả hợp lý hơn.