Giá đất nền tăng mạnh, nhà đầu tư khó chốt lời vì pháp lý

Tham đất rẻ, vướng vòng xoáy pháp lý

Thị trường đất nền những tháng đầu năm 2025 đang có những chuyển biến tích cực, thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư. Nhiều khu vực vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận ghi nhận giá đất nền tăng mạnh, lượng giao dịch cải thiện sau quãng thời gian dài trầm lắng. Các huyện như Đông Anh, Hoài Đức, Mê Linh cùng nhiều điểm nóng tại Bắc Ninh, Hưng Yên đều chứng kiến mức tăng giá từ 20-50% so với đầu năm 2024.

Trong khi nhiều người kỳ vọng vào đà tăng giá của đất nền, không ít nhà đầu tư lại rơi vào cảnh mắc kẹt khi vội vàng mua đất giá rẻ mà không xem xét kỹ lưỡng yếu tố pháp lý.

Anh Lê Văn Hùng (42 tuổi - Đông Anh, Hà Nội) chia sẻ, cuối năm 2023, anh được môi giới giới thiệu một lô đất rộng 80m2 tại khu vực xã Vân Nội với giá chỉ 1,5 tỉ đồng, rẻ hơn mặt bằng chung gần 400 triệu đồng. Thấy giá hời, anh Hùng quyết định xuống tiền mà không kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý. Đến khi có nhu cầu bán lại đầu năm nay, anh mới “ngã ngửa” vì lô đất nằm trong diện quy hoạch treo và đang phát sinh tranh chấp với chủ đất liền kề. Mặc dù giá đất khu vực này đã tăng lên 2-2,2 tỉ đồng, nhưng lô đất của anh không ai ngó ngàng, rất khó để thanh khoản.

Tương tự, chị Nguyễn Thị Mai (36 tuổi - Hoài Đức, Hà Nội) cũng đang gặp khó khăn vì mua phải đất chưa đủ điều kiện tách thửa. Cuối năm 2022, chị chi 1,8 tỉ đồng mua một mảnh đất 100m2 ở xã Đức Thượng qua giới thiệu của người quen. Dù biết mảnh đất chưa có sổ đỏ riêng, nằm trong diện đất nông nghiệp chuyển đổi, nhưng chị vẫn chấp nhận xuống tiền vì tin tưởng bên bán sẽ sớm hoàn thiện thủ tục.

Đến đầu năm 2025, khi giá đất khu vực này tăng mạnh, chị muốn bán ra thì mọi thủ tục tách thửa vẫn chưa thể hoàn thành. Đất không đủ điều kiện pháp lý sang tên khiến chị rơi vào cảnh khó bán dù giá thị trường khu vực đã tăng cao.

Cẩn trọng khi mua đất nền giá rẻ

Ghi nhận thực tế, nhiều khu vực đất nền vùng ven Hà Nội đang có mức tăng giá ấn tượng. Theo khảo sát, giá đất nền tại các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Mê Linh đã tăng trung bình từ 20-50% so với đầu năm 2024. Tại Đông Anh, mặt bằng giá trung bình dao động từ 60-100 triệu đồng/m2, trong đó, những lô đất đẹp gần trục đường lớn có mức giá vượt ngưỡng 130-150 triệu đồng/m2. Mê Linh, khu vực từng có mức giá 20-30 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 40-55 triệu đồng/m2.

Riêng tại Hoài Đức, giá đất tăng mạnh nhất ở các khu vực gần tuyến đường Vành đai 4. Các vị trí có tuyến đường này chạy qua như Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên đã ghi nhận mức tăng 20-50% so với đầu năm 2024, lên mức 50-70 triệu đồng/m2. Những vị trí gần các nút giao trọng điểm của tuyến đường, đặc biệt là Lại Yên, Vân Canh, An Khánh, đang có mức giá dao động từ 90-130 triệu đồng/m2, thậm chí vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Minh Hà, một môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho biết, từ cuối năm 2024 đến nay, lượng nhà đầu tư quay lại phân khúc đất nền tăng đáng kể. Tuy nhiên, anh Hà lưu ý: “Nhiều người vì sợ bỏ lỡ cơ hội nên vội vàng xuống tiền mà không kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, dễ gặp rủi ro với những lô đất giá rẻ bất thường, pháp lý chưa rõ ràng. Hiện tại giá đất nền đang có xu hướng tăng mạnh, nhưng nhà đầu tư cần cẩn trọng với những mảnh đất chưa có sổ đỏ, vướng quy hoạch hoặc chưa tách thửa. Nếu không xem xét kỹ, việc chuyển nhượng sẽ rất khó khăn khi thị trường có biến động".

Đưa ra lời khuyên đối với nhà đầu tư đất nền, ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần phát triển nhà Constrexim - cho rằng, đất nền ngoại thành Hà Nội có thể mang lại cơ hội đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần trang bị đầy đủ kiến thức, phân tích kỹ càng và tránh chạy theo các cơn sốt giá mà không có chiến lược rõ ràng.