Khơi thông quỹ đất và thủ tục cho nhà ở xã hội phát triển

Quy hoạch quỹ đất làm nhà ở xã hội

Báo cáo của UBND TPHCM, sau khi sáp nhập, tổng nhu cầu nhà ở xã hội của TPHCM đến năm 2030 phải cần tới 974.000 căn. Trong đó, nhóm dành cho công nhân chiếm khoảng 30% và các nhóm đối tượng khác chiếm 70%. Con số này cao hơn rất nhiều so với chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao là 200.000 căn.

Để xây dựng đủ số căn hộ trên, quan trọng nhất là giải pháp về quy hoạch quỹ đất. Quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, sau khi tổng hợp và kiểm soát, thành phố đang giữ được 408ha quỹ đất sạch, xây được khoảng 116.800 căn. Số còn lại trong quy hoạch chung của thành phố được điều chỉnh hồi tháng 6.2025 có chỉ rõ các vị trí đất để làm nhà ở xã hội, với tổng quỹ đất khoảng 1.000ha.

Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TPHCM sẽ tiếp tục điều chỉnh quy hoạch để đảm bảo thêm phần chỉ tiêu dự kiến tăng thêm, tổng cộng khoảng 2.500ha cho nhà ở xã hội. Tổng quỹ đất trên đến năm 2030 sẽ xây dựng đủ 974.000 căn nhà ở xã hội.

Các doanh nghiệp bất động sản đánh giá, thời gian qua Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách “mở”, tạo điều kiện thu hút đầu tư và giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở xã hội.

Quy định mới cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp 20% nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền, tương đương giá trị tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.

Với dự án dưới 10ha, nếu trước ngày Nghị định 261/2025 có hiệu lực đã được chấp thuận nộp bằng tiền nhưng chưa nộp, thì phải tính và nộp theo quy định mới, gồm cả tiền chậm nộp. Trường hợp đã nộp đủ trước đó thì không phải nộp thêm.

Số tiền này sẽ được chuyển vào ngân sách địa phương và Quỹ nhà ở quốc gia để phục vụ phát triển nhà ở xã hội.

Khơi thông thủ tục để tăng cung nhà ở xã hội

Điều khiến các chủ đầu tư thời gian qua còn e ngại là thiếu về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội và các thủ tục còn kéo dài.

Ông Nguyễn Văn Dũng - Giám đốc Công ty đầu tư và xây dựng bất động sản Trường Phát - cho biết, nếu chủ động được quỹ đất “sạch” ngay từ đầu, các doanh nghiệp sẽ dễ làm hơn. Có một nghịch lý là nhiều doanh nghiệp có sẵn quỹ đất và mong muốn triển khai dự án nhà ở xã hội nhưng không thể thực hiện khi phải tuân thủ một "rừng" quy định, từ lập dự án, chọn lựa nhà đầu tư tới xin các thủ tục cấp phép cần thiết. Trong khi đó, để có được các quỹ đất này, các doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phải gồng chi phí lãi vay trong thời gian dài.

Đại diện Công ty Lê Thành, một trong những đơn vị phát triển nhà ở xã hội tại TPHCM đã nêu lên quan điểm, trong suốt hàng chục năm phát triển nhà ở xã hội, điều vướng mắc khiến các doanh nghiệp e ngại phát triển phân khúc này là doanh nghiệp tự đi tạo lập quỹ đất nhưng thủ tục kéo dài, lợi nhuận lại mỏng vì bị khống chế mức 10%.

Hiện có hai loại nhà ở xã hội, đó là loại do Nhà nước giải phóng mặt bằng và loại do doanh nghiệp tự mua đất. Tuy nhiên nếu doanh nghiệp đi mua đất, tiền đất được tính vào chi phí chỉ bằng khung giá đất Nhà nước ban hành, không phải giá thị trường, khoản lỗ này chưa chắc bù đắp được bằng lợi nhuận 10%.

Do đó, doanh nghiệp này khuyến nghị cần có các cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất để đảm bảo lợi nhuận tối thiểu, thu hút doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, cần có các quy trình rút gọn hơn nữa để giúp doanh nghiệp giảm số năm từ khi phát triển dự án đến khi có nhà mang ra kinh doanh. Điều này sẽ góp phần làm tăng nhanh nguồn cung.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cho biết, vừa qua Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 201 về một số cơ chế đặc thù sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, sau đó Chính phủ đã ban hành Nghị định 192 thi hành Nghị quyết Quốc hội và đang sửa Nghị định 100 về nhà ở xã hội nên những hành lang chính sách này kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhanh việc thực hiện được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Muốn phát triển nhà ở xã hội, trước hết phải tạo lập quỹ đất phù hợp để xây dựng. Các địa phương cần điều chỉnh quy hoạch, hình thành quỹ đất công “sạch” phục vụ đầu tư.

Hiện nay, nhiều trụ sở dôi dư sau sáp nhập và thực hiện mô hình chính quyền hai cấp có thể đưa ra đấu giá, dùng nguồn thu này để mở rộng quỹ đất, qua đó xây thêm nhiều dự án nhà ở xã hội.