TP. Hồ Chí Minh gỡ vướng, tăng cung nhà ở xã hội

TP. Hồ Chí Minh cần nhiều giải pháp đồng bộ để thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội. Ảnh: D.N

Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung hạn chế

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), nhà ở xã hội (NOXH) cùng với nhà ở thương mại giá phù hợp là hai phân khúc có nhu cầu thực lớn nhất thị trường. Đây cũng là nền tảng quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, bởi gắn trực tiếp với nhu cầu ở của người dân.

Tuy nhiên, thực tế triển khai lại chưa tương xứng. Giai đoạn 2016-2025, TP. Hồ Chí Minh chỉ phát triển được khoảng 15.000-17.000 căn NOXH – con số khiêm tốn so với quy mô dân số của "siêu đô thị" TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập lên tới 18-19 triệu người và tốc độ đô thị hóa nhanh. Áp lực tăng tốc vì thế là rất lớn, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá phù hợp ngày càng gia tăng.

Sự chênh lệch cung – cầu thể hiện rõ qua thực tế thị trường, khi một dự án Dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt (Phú Thọ DMC) của CTCP Đức Mạnh quy mô hơn 1.000 căn ghi nhận tới 12.000 người đăng ký mua. Con số này phản ánh rõ sức cầu rất lớn và tình trạng thiếu hụt kéo dài của phân khúc này.

Dù thành phố đã điều chỉnh tiêu chí thu nhập của đối tượng mua NOXH từ 20 triệu đồng lên 25 triệu đồng/tháng, khoảng cách từ nhà đến chỗ làm xa hơn 17km... nhằm mở rộng khả năng tiếp cận, nhưng vấn đề then chốt vẫn là nguồn cung chưa được cải thiện tương xứng. Ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết một nghịch lý đang tồn tại đó là NOXH – phân khúc phục vụ nhu cầu thực nhưng lại khó tiếp cận vốn nhất. Gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng gần như chưa phát huy hiệu quả khi doanh nghiệp khó tiếp cận do chi phí vốn cao và thiếu hướng dẫn cụ thể về hạn mức tín dụng.

Ngay cả khi chấp nhận vay với lãi suất 13-14%/năm, nhiều doanh nghiệp vẫn không thể giải ngân. Trong khi đó, chi phí xây dựng tăng 10-30% nhưng giá bán bị khống chế khiến hiệu quả đầu tư suy giảm, làm giảm động lực phát triển dự án. Đáng chú ý, theo các chuyên gia, rủi ro tín dụng hiện nay chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp, đầu cơ, không phải nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chính sách tín dụng chưa có sự phân hóa rõ ràng, khiến dòng vốn chưa thực sự chảy vào phân khúc có nhu cầu thực.

Đồng bộ giải pháp để tăng tốc nguồn cung

Phát biểu tại Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17/4, ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết: TP. Hồ Chí Minh đã triển khai nhanh các chính sách của Chính phủ, đồng thời ban hành nhiều cơ chế riêng để mở rộng đối tượng tiếp cận. Theo đó, các điều kiện mua nhà ở xã hội đã được nới lỏng hơn so với trước đây, như điều chỉnh tiêu chí thu nhập và điều kiện nhà ở phù hợp với thực tế, giúp người dân có nhu cầu thực dễ dàng tiếp cận.

Ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: TD

Để thực hiện mục tiêu này, thành phố trước hết tập trung khơi thông nguồn lực đất đai. Các khu đất do Nhà nước quản lý sẽ được rà soát, hoàn thiện pháp lý để đưa vào phát triển các dự án NOXH quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Thành phố đã ban hành quy trình đầu tư xây dựng NOXH với yêu cầu cắt giảm 50% thời gian thực hiện. Các dự án đủ điều kiện sẽ được đưa vào diện ưu tiên "luồng xanh", gắn trách nhiệm cụ thể cho từng đơn vị, đồng thời ứng dụng công nghệ để theo dõi tiến độ và giám sát quá trình triển khai. "TP. Hồ Chí Minh sẽ kiến nghị các cơ chế đặc thù, trong đó có việc rút gọn thủ tục đầu tư, tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, qua đó tăng nguồn cung cho thị trường", ông Trần Sĩ Nam khẳng định.

Bên cạnh đó, TP. Hồ Chí Minh cũng thành lập Ban Chỉ đạo cấp thành phố, xây dựng hệ thống phần mềm quản lý tiến độ và gắn camera tại công trường nhằm kịp thời tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.

Về mục tiêu phát triển, TP. Hồ Chí Minh đặt kế hoạch đến năm 2026 đạt khoảng 428.000-500.000 căn nhà ở. Tiến độ triển khai các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội đang có tín hiệu tích cực và khả năng hoàn thành mục tiêu là khả thi. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, bên cạnh chính sách đầu tư, TP. Hồ Chí Minh cần sự hỗ trợ từ chính sách tín dụng. "Chúng tôi mong muốn các ngân hàng có cơ chế linh hoạt hơn, tập trung nguồn vốn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực", ông Nam đề xuất.

Ngoài ra, TP. Hồ Chí Minh cũng triển khai nhiều giải pháp nhằm gia tăng nhanh nguồn cung. Thành phố tập trung phát triển các dự án quy mô lớn từ 20-50 ha tại khu vực ngoại thành, có kết nối giao thông thuận lợi; đồng thời chuyển đổi quỹ nhà tái định cư sang NOXH, dự kiến bổ sung khoảng 6.000-8.000 căn.

Nguồn lực từ các dự án nhà ở thương mại cũng được khai thác thông qua nghĩa vụ nhà ở xã hội, tạo quỹ đất để phát triển NOXH cho thuê. Bên cạnh đó, Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố sẽ được kiện toàn theo mô hình quỹ nhà ở quốc gia nhằm tăng cường vai trò đầu tư và quản lý dữ liệu nhu cầu nhà ở.

Song song đó, TP. Hồ Chí Minh cũng rà soát quy hoạch tại các khu chế xuất, khu công nghiệp để phát triển nhà lưu trú cho công nhân, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho lực lượng lao động.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, yếu tố then chốt vẫn là khả năng khơi thông dòng vốn và tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển. Do đó, TP. Hồ Chí Minh cần ưu tiên tín dụng cho chủ đầu tư để tạo nguồn cung trước. Ông Lê Hoàng Châu đề xuất tiếp tục duy trì cơ chế ưu tiên tín dụng cho NOXH, đồng thời mở rộng sang nhà ở thương mại giá phù hợp. Người mua nhà cần được tiếp cận các khoản vay với lãi suất khoảng 6–7%/năm trong thời hạn 10–12 năm để tăng khả năng chi trả.

Một số doanh nghiệp cũng kiến nghị cần có cơ chế linh hoạt hơn về lãi suất, đồng thời sớm quy định rõ việc không tính NOXH vào hạn mức tín dụng để tạo điều kiện giải ngân và khơi thông dòng vốn. Khi các chính sách được thực thi đồng bộ và hiệu quả, nhà ở xã hội mới có thể phát triển đúng với vai trò là trụ cột an sinh, góp phần đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị lớn nhất cả nước.