Những nguyên tắc, phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai

Định giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang tích cực được chỉnh lý, hoàn thiện trước khi trình Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 (10.2023) tới đây.

Về các phương pháp định giá đất, dự thảo luật lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập; bổ sung trở lại phương pháp thặng dư.

Theo đó, dự thảo luật đã dành một mục riêng về giá đất; quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 159).

Việc định giá đất phải bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch. Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Một nguyên tắc tiếp là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Áp dụng phương pháp phù hợp theo các điều kiện áp dụng dựa trên mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu (thông tin, dữ liệu có thể thu thập được, tính toán được, giả định được); đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật… của thửa đất/khu đất; chấp nhận chênh lệch (không quá 15%) giữa các phương pháp định giá đất.

Căn cứ xác định giá đất là mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; theo thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.

Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất bao gồm giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực.

Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát; thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

Thông tin giá đất đầu vào để xác định giá đất là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất cần định giá trở về trước.

Việc sử dụng thông tin được thu thập ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.

Các phương pháp định giá đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định các phương pháp định giá đất bao gồm:

Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá đất trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh (sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng VND kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (tính từ 1.1 đến hết ngày 31.12) trước thời điểm định giá.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp.

Ngoài ra, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và thực hiện từ ngày 1.1.2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1.1 của năm tiếp theo.