Đề xuất công bố xếp hạng chung cư: Tăng tính minh bạch thị trường

Góp ý hoàn thiện Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị về việc bắt buộc chủ đầu tư phải đăng ký xếp hạng chung cư và công bố trước khi huy động vốn, mở bán.

Cần xếp hạng trước khi huy động vốn

Tại cuộc họp rà soát, hoàn thiện Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở vào ngày 20/6, từ thực tiễn nhiều dự án chung cư gắn mác “cao cấp”, “siêu sang” để huy động vốn, bán căn hộ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải đăng ký xếp hạng chung cư theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng và công bố trước khi huy động vốn, mở bán.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, theo quy định hiện hành, chung cư được phân hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội; chất lượng quản lý, vận hành.

Tuy nhiên, phần lớn chung cư đều được chủ đầu tư tự phong và phân hạng theo giá bán. Chẳng hạn, chung cư cao cấp hay hạng A từ 60 - 100 triệu đồng/m2, trung cấp (hay hạng B) 45 - 60 triệu đồng/m2, còn căn hộ bình dân 20 - 30 triệu đồng/m2. Song, bất chấp vẫn có căn hộ hạng C tại các thành phố lớn được rao bán lên tới 60 triệu đồng/m2.

Liên quan đến nội dung phân hạng chung cư, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, mục tiêu là nhằm phát triển các chung cư có chất lượng, tiện ích sống ngày càng tốt hơn; làm căn cứ tính chi phí quản lý, vận hành chung cư.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, cùng với bộ tiêu chuẩn chung, thống nhất về chất lượng chung cư do cơ quan quản lý Nhà nước ban hành và thực hiện đánh giá, công bố, giám sát thì cần khuyến khích sự tham gia của các tổ chức xã hội, nghề nghiệp trong nước, quốc tế thực hiện bình chọn, trao giải thưởng cho các tòa nhà, chung cư có kiến trúc đẹp, hiện đại, tiện nghi, quản trị thông minh, sử dụng năng lượng tiết kiệm, môi trường sống an toàn, trong lành…

Theo Báo cáo giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” của Ủy ban Pháp luật Quốc hội, có tình trạng các chủ đầu tư tự phong hạng cho chung cư bằng những tên gọi gây nhầm lẫn như: Chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định, nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị. Bộ trưởng Bộ Xây dựng được giao quy định phân hạng, công nhận phân hạng nhà chung cư. Luật cũng nêu rõ phân hạng và công nhận phân hạng chỉ thực hiện khi có đề nghị của cơ quan, tổ chức. Do đó, nhiều địa phương không thực hiện quy định này, dẫn đến loạn hạng chung cư.

Được biết, hiện nay, có nhiều phương pháp xác định dự án cao cấp, trong đó tập trung vào chất lượng công trình, tiện ích, vị trí… và giá bán. Song, nhiều ý kiến đồng tình rằng, trên thị trường chỉ có rất ít dự án có thể đạt chuẩn cao cấp với các tiêu chí về vị trí, tiện ích, chất lượng công trình…

Rõ phân khúc, rõ túi tiền

Theo ông Châu, thời điểm hiện tại, không dễ để một dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, thế nhưng giới buôn căn hộ vẫn tùy tiện sử dụng các thuật ngữ “cao cấp”, “hạng sang”, hay theo các tên gọi nước ngoài như High-end, Premium… Đó như là một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm.

Thậm chí, nhiều công trình chung cư cao tầng được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp. Thực tế, những công trình, dự án đó chưa hề được cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận. Điều này đã và đang dẫn đến tình trạng nhiều khách hàng bị lừa khi mua căn hộ với giá cao ngất ngưởng.

“Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị. Nhiều địa phương không thực hiện quy định này. Nó là nguyên nhân dẫn đến loạn hạng chung cư. Cần phải quy định doanh nghiệp đăng ký xếp hạng chung cư ngay từ đầu khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Bày tỏ quan điểm về đề xuất phải công bố xếp hạng chung cư trước khi mở bán, anh Quách Mạnh Cường (quận Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ, đầu năm 2021 chi gần 4 tỷ đồng để mua căn hộ gần 70m2.

Mua căn hộ trên, anh Cường kỳ vọng sẽ có không gian sống chất lượng cho cả gia đình (xuất phát từ niềm tin vào loạt thông tin quảng cáo từ chủ đầu tư). Kết quả nhận lại của anh Cường là hàng loạt những phiền phức không tương xứng với số tiền đã bỏ ra.

“Tại thời điểm mở bán, dự án được chủ đầu tư định vị “cao cấp”, sở hữu tiện ích khách sạn 5 sao như: Bể bơi 4 mùa trong nhà và ngoài trời, trường mầm non, siêu thị, nhà sinh hoạt cộng đồng… Thế nhưng, khi nhận nhà tôi mới phát hiện dự án thiếu tiện ích. Khuôn viên dự án chật hẹp, bãi rác sát vách liên tục gây mùi hôi thối”, anh Cường cho biết.

Luật sư Diệp Năng Bình, Đoàn luật sư TPHCM cho rằng, không nên xem việc phân loại chung cư là cơ sở để xác định giá bán. Lý do, giá nhà đất lên xuống liên tục để thị trường điều tiết giá.

“Xếp hạng chung cư để minh bạch thị trường bất động sản là cần thiết. Cần phải hiểu rằng, giá bán chung cư không chỉ được xác định bởi những yếu tố cứng như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật…, mà còn chịu ảnh hưởng của những yếu tố mềm như: Vị trí, nhu cầu, thị hiếu, thương hiệu của chủ đầu tư. Điều này có nghĩa, giá chỉ là một yếu tố rất nhỏ để xác định chung cư hạng cao cấp hay bình dân. Do đó, không nên để yếu tố giá làm căn cứ xác định loại chung cư”, luật sư Bình phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Lê Quang Huy cho rằng, nếu kéo dài việc không xếp hạng chung cư thì doanh nghiệp nào cũng có thể tự phong hạng nhất để nâng giá bán. Việc này không chỉ gây nhầm lẫn, thiệt hại cho người mua mà ngay cả các chủ đầu tư làm ăn chân chính cũng bị ảnh hưởng.

“Việc phân loại nhà chung cư hiện nay vẫn đang trong tình trạng “mạnh ai nấy làm”. Không ít chung cư tự định vị “cao cấp, siêu sang” nhưng chất lượng lại không tương xứng.

Đây cũng là lý do kéo theo nhiều tranh chấp, tố cáo qua lại giữa chủ đầu tư và cư dân. Vì vậy, thị trường cần được sắp xếp lại theo đúng trật tự của nó bằng cách luật hóa”, ông Huy kiến nghị.