Quốc hội thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Công khai thông tin

Tại phiên thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, qua tổng hợp, có ý kiến đề nghị quy định “doanh nghiệp bất động sản phải công khai thông tin và chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, trung thực và chuẩn xác”; đồng thời cũng có ý kiến đề nghị quy định cụ thể nơi công khai thông tin về bất động sản.

Tiếp thu ý kiến của đại biểu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉnh lý quy định tại khoản 1 Điều 6 dự thảo luật để bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác về bất động sản, dự án trước khi đưa vào kinh doanh.

Trong đó, việc công khai thông tin là một trong những điều kiện để kinh doanh bất động sản.

Dự thảo luật quy định cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án: Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉnh lý quy định tại khoản 8 Điều 24 và điểm c, điểm d khoản 2 Điều 14.

Theo đó, việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Đồng thời, việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Hạn chế dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai

Phát biểu thảo luận, đại biểu Trần Hồng Nguyên (đoàn Bình Thuận) nhất trí với báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo luật của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Góp ý về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Hồng Nguyên bày tỏ nhất trí với phương án 1 và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình.

Theo đó, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đây là bên yếu thế do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Đại biểu nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.

Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.

Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...

Khác quan điểm với bà Trần Hồng Nguyên, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) lại chọn phương án 2 về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu Thắng, đây là phương án quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng, hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng cũng đề nghị tiếp tục rà soát quy định của dự thảo luật nhằm bảo đảm đồng bộ thống nhất với các dự án luật đang trình Quốc hội xem xét thông qua như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến quy định như quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở… để bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật.